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最高19.5%！澳房价跌幅Top100城区曝光，Zetland上榜
基于可负担性、人口结构变化、基础设施及地理位置等增长驱动因素，澳洲房产专家评选出了100个被认为在2026年具有强劲增长潜力的城区。
考虑到未来房价存在强劲上涨的可能性，这些城区市场的短暂低迷，可能为买家提供入市良机，使他们能抢先进入预计将实现高于平均增长水平的地区。
这份完整的100个城区名单经过筛选，仅包括房屋中位价较一年前有所下降的城区，不过各个区的房价回落幅度存在明显差异。
在独立屋市场，跌幅从维州Carisbrook的20%，到悉尼Leppington的0.2%不等。
在公寓市场，悉尼Little Bay的公寓价格在2024年大涨后回落近18%。堪培拉Denman Prospect的公寓价格几乎持平，仅下跌0.1%。
从幅度上看，不同城区的差距也很大。例如，悉尼华人区Zetland的独立屋中位价较一年前下降8%，以其199万澳元的中位价计算，相当于下降约17.3万澳元——较去年典型价格而言，这一跌幅相当显著。
另一方面，邻近的Rosebery的公寓价格下跌1.6%，相当于下降约1.49万澳元。
这些数据追踪的是截至2025年11月的12个月内的房价变动。
在同一时期，全澳房屋中位价上涨8.7%，约7.8万澳元，其中偏远地区的涨幅为9.3%，略高于首府城市的8.5%。
尽管各个城区的房价波动较大，但在许多房价下跌的Top100城区中，多集中于维州、塔州及首领地等近年增幅较慢的地区。
不过，随着维州部分偏远地区及塔州的房价呈现回升迹象，这些区的价格下跌可能意味着在上涨市场中存在相对可负担的“洼地”。
提供更高性价比的城区，即便价格称不上可负担，但仍可能迎来进一步增长。
在悉尼的Earlwood，独立屋中位价去年下跌约5.5%至205万澳元，但来自更高价地区的买家仍认为该区物有所值，尽管其中危机已达数百万澳元。
McGrath Leichhardt的Alexandra Stamatiou-Buda表示，过去10年，随着买家从其它内城区流入，Earlwood出现了明显的变化。
“这里确实受到Marrickville和Dulwich Hill的外溢效应影响，但距市中心不到10公里，且大多数城区步行即可到达Dulwich Hill和Canterbury的新地铁站。”
CobdenHayson Earlwood的人Joseph Karam表示，与更靠近市中心的城区相比，这个区的性价比更高。
“有很多来自内西区的买家，他们不必花200万澳元买半独立房，可以花同样的钱在400平方米土地上买到一栋三居室独立屋。”
PropTrack的数据显示，在多个房价下跌的城区，每个房源的买家咨询量都出现了显著上升。
在独立屋市场，咨询量大幅增长的城区包括墨尔本的Williamstown和Footscray、堪培拉的Bonython、霍巴特的Kingston，以及Launceston外围的Legana。
Jas Stephens Real Estate的Tate Moore表示，Footscray价格下跌主要是因为投资房产挂牌量增加，但现在有新一波买家进入市场。
“许多房东正在出售投资房，这类房产通常处于市场价格较低端。”
“大多数买家是首次购房者，Footscray的人口年龄结构相对年轻，买家群体通常在25至35岁之间，他们仍希望离市中心更近一些。”
他表示，Footscray的相对可负担性是吸引许多买家的关键。
“如果以墨尔本CBD为圆心画一个6公里半径的范围，Footscray无疑是这个范围内最便宜的城区。自然地，那里的增长潜力会非常大。”
位于悉尼以西约200公里的Bathurst在公寓市场表现突出，过去一年咨询量翻了一倍以上。
达尔文Parap的咨询量也显著上升——当地投资者日益活跃，寻找高租金回报和强劲增长潜力的房产。
尽管尚无保证，但咨询量上升往往是房价增长的领先指标，因为它表明更多买家有意在该地区购房。
在房源数量保持稳定或减少的情况下，这种新增需求可能推动房价上涨。
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25年最高涨970%！全澳16地房价直线飙升，买房的都赚翻了
25年前，若有幸在澳洲这16个地点购置房产，如今的财富积累早已翻天覆地。最新分析显示，这些地区的房价在过去25年暴涨了700%以上，部分投资甚至实现了近10倍的惊人回报。
Propertyology的一项研究回溯了2001年以来的数据，在全澳范围内锁定了2个首府城市和14个偏远地区，这些地方被公认为过去25年宅房产投资回报最丰厚的地区。
在房价涨幅突破700%的“财富榜单”中，昆州矿业小镇Moranbah高居榜首。其房屋中位价从2001年的3.5万澳元一路飙升至目前的34万澳元，涨幅高达970%。
紧随其后的是新州的Cessnock（880%）、Byron Bay（845%）和昆州的Noosa（800%）。
新州的Tweed和Bega也录得了780%的强劲增长，而Launceston、Newcastle和Fraser Coast的平均涨幅则维持在750%左右。
值得注意的是，在所有首府城市中，仅有布里斯班（760%）和霍巴特（700%）上榜。
事实上在过去25年，全澳房价普遍显著上涨，即便是表现垫底的5个城镇，如Mount Isa（250%）和Karratha（400%），其涨幅也相当可观。
Propertyology研究主管Simon Pressley指出，得益于过去25年房屋中位价560%的平均增长，约7成的澳洲家庭的财富状况“大为改观”。
颇为意外的是，悉尼房价540%的增幅略低于全澳平均水平，而墨尔本则以485%的涨幅排在更靠后的位置。
不过，Pressley也提醒投资者，不应仅凭历史统计数据做决策。他表示，回顾过去是为了通过证据识别影响增长的无数因素及风险指标，从而为未来的决策明确重点。
Pressley认为，虽然没有人能预测未来，但在澳洲400多个城镇中，未来25年完全有可能再次出现增幅超700%的地区。
他强调，每个城市都会经历繁荣与低迷的周期交替，这很大程度上取决于当地每年的经济状况。
针对政府政策，Pressley直言不讳地指出，过去25年尽管住房供应计划频出，但政府资助的新房仅占建筑许可总量的2.3%，供应严重不足。
与此同时，房地产相关税收却在节节攀升。
Pressley表示，被称为“流动限制税”的印花税预计到2025年将达到300亿澳元规模，而房产投资者缴纳的资本利得税（CGT）和土地税，也预计从2001年的90亿澳元激增至2025年的500亿澳元。
此外，工会对联邦政府的施压也让投资者感到不安。目前已有提议要求将资本利得税折扣减半，并限制负扣税的使用范围。
澳洲统计局的最新数据显示，全澳住宅审批量已大幅下降14.9%。
Institute of Public Affairs高级研究员Kevin You表示，这反映了国家住房协议（National Housing Accord）的失败。
You认为，在移民驱动人口增长导致需求激增的背景下，如今获批的住房数量甚至少于10年前，政府在提升供应方面的缺位已成为过去25年最大的政策失误之一。
03
澳洲百万房贷族已不堪重负，澳联储加息再补一刀，月供平均上涨$100
最新研究显示，在澳洲储备银行（RBA）昨日宣布上调现金利率之前，澳洲已有逾百万名房贷持有者在艰难应对还款压力。
根据比较网站Finder今日发布的调查报告，约有三分之一的房主（相当于1,155,000人）坦言，早在今年1月就已经感到支付房贷十分吃力。
昨日，官方现金利率正式上调25个基点至3.85%，标志着两年来首次加息。
目前，澳洲四大银行均已迅速采取行动，悉数上调了旗下的浮动利率住房贷款利率。
Finder的研究指出，若要切实缓解当前的财务压力，普通借款人迫切需要将利率降至4.6%左右。调查还披露了一个令人担忧的现状：约12%的借款人承认，在过去六个月中曾至少错过一次还款。
利率的一路走高也重创了置业者的信心。在尚未买房的澳洲人群中，悲观情绪蔓延，约36%的人认为自己可能永远无法迈出置业的第一步。
虽然去年的三次降息曾为不少借款人留出了缓冲余地，但昨日的加息仍将导致普通房贷持有者的月供增加约 100 澳元。
Finder房贷专家Richard Whitten表示，即便是利率的小幅上调，也可能将成千上万的借款人推向财务困境。
他指出，许多家庭目前正通过过度削减支出来死守房贷，这种“无声的压力”正随着生活成本的上涨而愈发沉重。他呼吁房主们在压力演变成危机之前，应尽早探索并评估其他的抵押贷款方案。
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11 月激增后 12 月建筑审批量暴跌 15%
高密度住宅项目审批大幅反转，带动 12 月住宅审批量下滑，完全回吐了上月的涨幅。
澳大利亚统计局（ABS）于周三（2 月 4 日）发布数据显示，12 月澳洲住宅建筑审批量暴跌14.9%，至 15542 套；公寓审批大幅缩水，抹去了 11 月的全部强劲涨幅。
本次月度下滑几乎完全由除独立住宅外的私人住宅审批量（公寓、联排别墅类别）暴跌 29.8% 驱动 —— 该类别在 11 月激增 29.6%（创下 2018 年 6 月以来最高值）后，骤降至 5855 套。
与之形成对比的是，私营部门独立住宅审批量微增 0.4%，至 9487 套，同比上涨 5.7%，在高密度住宅项目的剧烈波动中展现出相对韧性。
澳大利亚统计局建筑统计主管丹尼尔・罗西（Daniel Rossi）解释，公寓审批的剧烈震荡，源于 12 月大跌紧随着 11 月的异常高增。
“总住宅审批量下滑，由除独立住宅外的私人住宅审批量下降 29.8% 所推动，而该类别在 11 月刚实现 29.6% 的增长。” 罗西表示。
他补充称，解读 12 月数据时，背景语境至关重要：“尽管 12 月跌幅显著，但该数据是在 11 月除独立住宅外的私人住宅审批量创下 2018 年 6 月以来新高的基础上回落的。”
未经调整的原始数据显示，波动较大的公寓审批量 12 月暴跌 37.6%，至 3470 套，而 11 月该数据曾暴涨 63.7%。
当前公寓审批量较 12 个月均值低 14%，表明其疲软态势超出季节性因素，具备持续性。
维多利亚州成为 12 月公寓审批暴跌的重灾区，该州高密度住宅审批量出现断崖式收缩。
“维多利亚州领跌 12 月公寓审批量，” 罗西称，“该州本月仅 339 套公寓获批，11 月则为 1496 套。”
这意味着维州公寓审批量月度暴跌 77%，也直接推动该州总住宅审批量大跌 32.2%，至 3514 套。
尽管公寓审批主导了 12 月整体跌幅，但私营部门独立住宅审批量月度小幅上涨，同比增速更为亮眼。
罗西指出，各州独立住宅审批表现分化，南澳大利亚州、西澳大利亚州创下多年新高。
“南澳大利亚州涨幅最大，达 13.1%，创下 2023 年 4 月以来最高水平。”
阿尔巴尼斯政府与马利瑙斯卡斯州政府于 1 月 31 日宣布达成 8.015 亿澳元住房协议，将释放 1.7 万套新建住宅，其中近 7000 套定向供应首次购房者，南澳独立住宅审批量有望进一步攀升。
“西澳大利亚州微增 0.4%，创下 2021 年 7 月以来最高值；与之相反，新南威尔士州 12 月跌幅居首，达 5.5%。” 罗西表示。
南澳独立住宅审批量升至 895 套，西澳达 1652 套，均为两地建筑项目储备的重要里程碑。
11 月以 4.3% 涨幅领涨独立住宅审批的新州，12 月走势反转，成为主要州中跌幅最大的地区；昆州独立住宅审批量下滑 2.8%，至 2074 套；维州逆势上涨 2.8%，至 2697 套。
经季节性调整后，绝大多数辖区总住宅审批量均下滑：维多利亚州（-32.2%）、昆士兰州（-16.3%）、新南威尔士州（-14.3%）、西澳大利亚州（-1.9%）、南澳大利亚州（-0.8%）。
塔斯马尼亚州是唯一实现增长的州，审批量上涨 11.3%。
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